¿ Cuales son los periodos de garantía en las edificaciones ?

Una vez que se entrega la vivienda por parte del promotor al usuario final, los periodos de garantía, según marca la LOE ( Ley Orgánica de la Edificación ) son los siguientes:

1 año. Para defectos de terminaciones y acabados.

3 años. Por los daños materiales causados en el edificio causado por vicios ocultos o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que comprometan la salud, higiene, la normativa medioambiental el ahorro de energía o el nivel de ruidos.

10 años. Para los elementos estructurales que comprometan la estabilidad o seguridad del edificio.

El artículo 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescribirán a los dos años desde que se produzca el daño.
Por tanto, el daño debe producirse durante el plazo de garantía (art. 17 L.O.E.), y después el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer la acción de reclamación que proceda.

¿ No se tiene siempre en cuenta en el cálculo de los muros de contención de terrenos, la presión hidrostática ?

No siempre, cuando se prevé la ejecución de un
sistema de drenaje eficaz la normativa permite
no contemplar la presión hidrostática en las
solicitaciones que ha de resistir el muro, porque
se supone que el sistema de drenaje evitará
la acumulación de agua en el trasdós y por tanto
no es necesario contemplar
este esfuerzo y se simplifica bastante el cálculo.

Lo malo es cuando el sistema de drenaje o no se
ejecuta correctamente o con el tiempo falla
por falta de mantenimiento.

Expedientes de Ruina

Edificio en C/ Madre de Dios del que realizamos el
expediente de ruina.



Grietas con testigos de yeso para estudiar su
evolución.

En este caso a la antiguedad y mal estado de la edificación
se produjo un descalce de un muro maestro por
la excavación de un sotano de una nueva
construcción vecina.

Se terminó el expediente de ruina certificando de que
el edificio a parte de ser una Ruina económica era
una Ruina funcional.



El tiempo nos dió la razón.

Colapso de muro de contención

Espectacular foto de colapso de un muro de contención




La talla del bombero da una idea de la magnitud del muro
colapsado.

El muro colapsó al recrecerse por los particulares el
muro mediante recrecidos no controlados, luego se
produjo el fallo de un vaso de piscina con fugas de agua,
el aumento de la presión hidrostática en un muro recrecido
sin control que ya había agotado bastante sus margenes de seguridad
provocó el expectacular colapso.

Derrumbe de vivienda por colapso estructural

En este caso, una obra vecina provocó el descalce de la cimentación
al realizar una excavación en sotano de corrido sin bataches, provocando
el derrumbe de las primeras crujias de la vivienda.

¿ Que son las eflorescencias ?

Las eflorescencias son depósitos de sulfatos o carbonatos alcalinos que aparecen en la superficie de los muros, formando manchas blanquecinas y espumosas. Es debido al contenido de sales existentes en el elemento o en el mortero empleado, que al diluirse las sales en el agua queda en la superficie del elemento. O sea denota la salida y el paso de agua por el muro desde el interior al exterior arrastrando las sales a su paso.

¿ Es habitual la existencia de fisuras por retracción del hormigón?

La retracción es un fenómeno consustancial al hormigón, dándose la retracción de dos tipos y en dos fases, primera la retracción plástica que es la perdida de volumen que sufre el hormigón al pasar del estado plástico al solido y se produce en las primeras horas de vertido del hormigón y luego está la retracción hidráulica que se produce en la fase de endurecimiento del hormigón por la pérdida del agua de amasado. Esta última es la que da lugar a fisuras de retracción al producirse la mencionada perdida de volumen.La primera es más inmediata que sucede entre las dos y las seis horas después del amasado que es la retracción plástica y consiste en la disminución de volumen que experimenta un hormigón al pasar de un estado plástico a sólido. En este proceso el hormigón pierde brillo de la pasta humedecida y se vuelve mate adquiriendo rigidez y luego tenemos la retracción hidráulica que es la disminución de volumen que experimenta el hormigón cuando ha endurecido por perdida de agua de su amasado, esta retracción es la que puede dar lugar a fisuras superficiales en el elemento estructural. Esta retracción es más acusada cuanto menor sea la cuantía de armadura del elemento estructural.

Preguntas habituales sobre la ITE en Málaga

http://www.ayto-malaga.es/urbanismo_nuevo/docs/Preguntas_Habituales_ITE.pdf

El ayuntamiento de Málaga ha sacado este PDF contestando a las preguntas que habitualmente se suelen hacer los ciudadanos sobre la Inspección Técnica de Edificios.

Les dejamos aqui el enlace para su consulta.

Grietas por asientos provocadas por cambio en nivel freático

En este caso, el desvió de un arroyo próximo por unas
obras, provocó un aumento del nivel freático en el
terreno sobre el que se asentaba esta casa, provocando
movimientos en el terreno y la ruina de esta vivienda
que tuvo que ser demolida.

Humedades por condensación

Esta es una típica imagen de humedades por condensación con la aparición de moho en las zonas húmedas, suelen aparecer primero en las zonas menos ventiladas, detras de los muebles, de los cabeceros de las camas, etc.

La aparición del moho hace muy llamativas a este tipo de humedad.

En este caso se debió a que la construcción de una obra ilegal impidió la ventilación cruzada original de la vivienda.
La reparación pasaba por conseguir de nuevo una ventilación óptima y la eliminación del moho mediante la limpieza con lejía y la aplicación de una pintura fungicida para evitar su reaparición.