Una vez que se entrega la vivienda por parte del promotor al usuario final, los periodos de garantía, según marca la LOE ( Ley Orgánica de la Edificación ) son los siguientes:
1 año. Para defectos de terminaciones y acabados.
3 años. Por los daños materiales causados en el edificio causado por vicios ocultos o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que comprometan la salud, higiene, la normativa medioambiental el ahorro de energía o el nivel de ruidos.
10 años. Para los elementos estructurales que comprometan la estabilidad o seguridad del edificio.
El artículo 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescribirán a los dos años desde que se produzca el daño.
Por tanto, el daño debe producirse durante el plazo de garantía (art. 17 L.O.E.), y después el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer la acción de reclamación que proceda.
¿ No se tiene siempre en cuenta en el cálculo de los muros de contención de terrenos, la presión hidrostática ?
No siempre, cuando se prevé la ejecución de un
sistema de drenaje eficaz la normativa permite
no contemplar la presión hidrostática en las
solicitaciones que ha de resistir el muro, porque
se supone que el sistema de drenaje evitará
la acumulación de agua en el trasdós y por tanto
no es necesario contemplar
este esfuerzo y se simplifica bastante el cálculo.
Lo malo es cuando el sistema de drenaje o no se
ejecuta correctamente o con el tiempo falla
por falta de mantenimiento.
Expedientes de Ruina
Edificio en C/ Madre de Dios del que realizamos el
expediente de ruina.
Grietas con testigos de yeso para estudiar su
evolución.
En este caso a la antiguedad y mal estado de la edificación
se produjo un descalce de un muro maestro por
la excavación de un sotano de una nueva
construcción vecina.
Se terminó el expediente de ruina certificando de que
el edificio a parte de ser una Ruina económica era
una Ruina funcional.
El tiempo nos dió la razón.
Colapso de muro de contención
Espectacular foto de colapso de un muro de contención
La talla del bombero da una idea de la magnitud del muro
colapsado.
El muro colapsó al recrecerse por los particulares el
muro mediante recrecidos no controlados, luego se
produjo el fallo de un vaso de piscina con fugas de agua,
el aumento de la presión hidrostática en un muro recrecido
sin control que ya había agotado bastante sus margenes de seguridad
provocó el expectacular colapso.
Derrumbe de vivienda por colapso estructural
En este caso, una obra vecina provocó el descalce de la cimentación
al realizar una excavación en sotano de corrido sin bataches, provocando
el derrumbe de las primeras crujias de la vivienda.
¿ Que son las eflorescencias ?
Las eflorescencias son depósitos de sulfatos o carbonatos alcalinos que aparecen en la superficie de los muros, formando manchas blanquecinas y espumosas. Es debido al contenido de sales existentes en el elemento o en el mortero empleado, que al diluirse las sales en el agua queda en la superficie del elemento. O sea denota la salida y el paso de agua por el muro desde el interior al exterior arrastrando las sales a su paso.
¿ Es habitual la existencia de fisuras por retracción del hormigón?
La retracción es un fenómeno consustancial al hormigón, dándose la retracción de dos tipos y en dos fases, primera la retracción plástica que es la perdida de volumen que sufre el hormigón al pasar del estado plástico al solido y se produce en las primeras horas de vertido del hormigón y luego está la retracción hidráulica que se produce en la fase de endurecimiento del hormigón por la pérdida del agua de amasado. Esta última es la que da lugar a fisuras de retracción al producirse la mencionada perdida de volumen.La primera es más inmediata que sucede entre las dos y las seis horas después del amasado que es la retracción plástica y consiste en la disminución de volumen que experimenta un hormigón al pasar de un estado plástico a sólido. En este proceso el hormigón pierde brillo de la pasta humedecida y se vuelve mate adquiriendo rigidez y luego tenemos la retracción hidráulica que es la disminución de volumen que experimenta el hormigón cuando ha endurecido por perdida de agua de su amasado, esta retracción es la que puede dar lugar a fisuras superficiales en el elemento estructural. Esta retracción es más acusada cuanto menor sea la cuantía de armadura del elemento estructural.
Preguntas habituales sobre la ITE en Málaga
http://www.ayto-malaga.es/urbanismo_nuevo/docs/Preguntas_Habituales_ITE.pdf
El ayuntamiento de Málaga ha sacado este PDF contestando a las preguntas que habitualmente se suelen hacer los ciudadanos sobre la Inspección Técnica de Edificios.
Les dejamos aqui el enlace para su consulta.
El ayuntamiento de Málaga ha sacado este PDF contestando a las preguntas que habitualmente se suelen hacer los ciudadanos sobre la Inspección Técnica de Edificios.
Les dejamos aqui el enlace para su consulta.
Grietas por asientos provocadas por cambio en nivel freático
En este caso, el desvió de un arroyo próximo por unas
obras, provocó un aumento del nivel freático en el
terreno sobre el que se asentaba esta casa, provocando
movimientos en el terreno y la ruina de esta vivienda
que tuvo que ser demolida.
Humedades por condensación
Esta es una típica imagen de humedades por condensación con la aparición de moho en las zonas húmedas, suelen aparecer primero en las zonas menos ventiladas, detras de los muebles, de los cabeceros de las camas, etc.
La aparición del moho hace muy llamativas a este tipo de humedad.
En este caso se debió a que la construcción de una obra ilegal impidió la ventilación cruzada original de la vivienda.
La reparación pasaba por conseguir de nuevo una ventilación óptima y la eliminación del moho mediante la limpieza con lejía y la aplicación de una pintura fungicida para evitar su reaparición.
La reparación pasaba por conseguir de nuevo una ventilación óptima y la eliminación del moho mediante la limpieza con lejía y la aplicación de una pintura fungicida para evitar su reaparición.
¿ Se puede demostrar de forma cientifica que una construcción me quita el sol?
Efectivamente se puede proceder a realizar un estudio
de soleamiento.
Conociendo la orientación y la latitud de las construcciones
se puede pasar a analizar de forma cientifica el soleamiento.
Solsticio de Invierno, es cuando los rayos tienen mayor
" horizontalidad ".
Solsticio de Verano, es cuando los rayos del sol adquieren
mayor " verticalidad ".
de soleamiento.
Conociendo la orientación y la latitud de las construcciones
se puede pasar a analizar de forma cientifica el soleamiento.
Solsticio de Invierno, es cuando los rayos tienen mayor
" horizontalidad ".
Solsticio de Verano, es cuando los rayos del sol adquieren
mayor " verticalidad ".
Grietas por expansión de la armaduras en Elementos de Hormigón armado
Este es un problema que se suele dar en ambientes maritimos,
al corroerse las armaduras estas ganan volumen, con lo que
fisuran el hormigón que no es capaz de soportar estas tensiones
la fisuración del hormigón a su vez conlleva perdida de la
capa protectora y un aceleramiento en el proceso de corrosión
con lo que si no se pone remendio con el tiempo se puede llegar
al colapso de la estructura por perder las armaduras su sección
resistente. Hay que pasivizar la oxidación y reparar el hormigón
con resinas especiales.
¿ Es normal la aparición de coqueras en elementos de hormigón armado ?
Es muy común sobre todo en elementos verticales como
pilares y muros la aparición de coqueras, sobre todo en las
bases de los elementos estructurales por ser dificil llegar a ellas
con el vibro en el momento del hormigonado, previa supervisión
de la dirección de ejecución se reparan mediante la
aplicación de mortero de reparación estructural y no
ha de tener mayores consecuencias.
Ejemplo de colapso estructural
En este caso se trata de una cercha de madera resuelta en
una unión " en pico de pato ", tal como se nombra esta
en la estereotomía de la madera y reforzada la unión
mediante una placa metálica. No obstante la unión no
ha resistido las solicitaciones, la unión se ha hido separando
cada vez más hasta que se ha producido el colapso con el
derrumbe de la cubierta.
Grietas provocadas por excesiva flecha en el forjado
Cuando se calculan los forjados sometidos a sus cargas se realiza
dicho calculo para obtener lo que se denominan flechas
admisibles. El forjado flecta de forma natural al verse
sometido a su carga, congarga y sobrecarga lo que hay que procurar
es que la flecha sea mínima y no provoque ni la fisuración de los
revestidos ni la de los tabiques, en este caso la flecha del forjado
ha sido excesiva para el revestido y se han señalado las viguetas
con grietas características paralelas a 70 cms, la distancia
de separación de las viguetas en un unidireccional o de los
nervios en un forjado reticular. La reparación una vez estabilizado
el forjado pasa por el repaso, enmasillado y pintado del techo.
Fugas de Instalaciones
Otra posible fuente de humedades es la de
pérdidas que puedan sufrir o la instalación de
fontanería o la de saneamiento. Sobre todo en
codos, uniones, etc. puede producirse perdidas.
Es importante realizar pruebas de servicio durante
las obras para evitar estos problemas que
a veces son dificiles de detectar.
La termografía es un grán paso
adelante en la detección de estas fugas, pues
no hay que realizar catas para la detección
de las mismas.
Ejemplo de localización de tuberias mediante
termografia.
Comprobación de una instalación de suelo radiante
mediante termografía.
Estas imagenes han sito tomadas por la empresa lider en la
realización de termografias:
I M Picanyol S.L.
Avda. Ferrocarril 21-23
Sant Vicenç del Horts.
08620. ( Barcelona ).
Telf-fax: 936 56 45 13.
www.impictermografia.com
Córdoba, Jaen y Almeria, todavía sin ITE
La pionera fue Cádiz, que en 1999 la incluyó en las normas de rehabilitación de su casco histórico. Desde mayo del 2000 la tiene vigente. Después le sigue Sevilla, que también dispone de ella desde esa misma fecha, pero ha tenido que introducir algunas modificaciones, por lo que la actual proviene de mayo del 2004. El 27 de febrero del 2002 entró en vigor la de Huelva y, en julio del 2006, la de Granada. Unos meses después, en noviembre del mismo año, lo hizo Málaga.
La de Jaén está bastante avanzada. Precisamente en marzo pasado, la Gerencia de Urbanismo le dio el visto bueno, por lo que está aprobada de forma inicial. Más lenta va la de Almería, que se incluirá en una revisión del Plan General de Ordenación Urbana, en fase de aprobación.
En el resto de España, hay cada vez más ciudades que se van sumando a esta iniciativa que inició Madrid un poco antes que Cádiz con una ordenanza que en aquel momento se consideraba más avanzada incluso que la que aplicaba Barcelona desde 1999, ya que incluía elementos exteriores de los edificios, cimentación, estructura, fontanería y saneamiento. Otras ciudades que la tienen son Valencia (desde octubre del 2000), Toledo (2000) y Zaragoza (desde el 2004). En Córdoba, el Ayuntamiento de Cabra mostró la semana pasada en un pleno su deseo de aprobarla.
Una de las diferencias entre las ordenanzas radica en los años que deben tener los edificios para pasar la revisión y en el periodo de tiempo que ha de transcurrir después para volver a examinarse. Dentro de Andalucía, por ejemplo, en Granada y Cádiz, deben tener más de 50 años para someterse al análisis. En Sevilla, Huelva y Málaga tienen que pasarla mucho antes. En unos casos han de repetirla cada cinco años y en otros, cada diez o cada quince.
Uno de los problemas detectados en algunas ciudades es que la ordenanza no se está cumpliendo del todo. En un reciente balance realizado en Málaga se pone de manifiesto que solo dos edificios de más de 100 años de los 2.671 que hay han pasado la revisión. Y el plazo para el resto se acaba en siete meses, por lo que se tienen que dar prisa.
ITE Granada
1.- El informe de Inspección Técnica de Edificios deberá presentarse en el Registro de Inspección Técnica de Edificios, acompañado de la Ficha Técnica y visado por el Colegio Oficial correspondiente, el cual deberá expresar de manera inequívoca si es favorable ó desfavorable.
2.- El primer informe de Inspección Técnica de Edificios deberá presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla cuarenta y cinco años (45) años de antigüedad o dentro del plazo específico de 6 meses si el propietario del edificio fuera requerido para ello de forma expresa y motivada por el Instituto Municipal de Rehabilitación.
3.- El informe de Inspección Técnica de Edificios deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido 10 años desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior y entregarse en el Registro de Inspección Técnica de Edificios acompañado de Ficha Técnica debidamente actualizada, conforme a los modelos establecidos.
4.- A los efectos de esta Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción. No obstante, en el caso de obtención de licencia por la ejecución de obras de reforma general que afecten al edificio completo, el plazo de presentación del informe de Inspección Técnica de Edificios, así como el de las sucesivas renovaciones, comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras.
5.- Asimismo, la edad del edificio se acreditará mediante los siguientes documentos: Licencia de Primera ocupación del edificio; en su defecto, licencia de obras y, a falta de ambas, certificado final de obras. En defecto de los documentos anteriores, podrá acreditarse a través de cualquier medio de prueba admisible en derecho, y en particular por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.
Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento podrá colaborar con los interesados facilitándoles los datos y antecedentes de los edificios que obren en sus archivos y registros que se encuentren a disposición de los interesados.
6.- Agotado el plazo correspondiente para presentar el informe de Inspección Técnica de Edificios por parte del propietario, podrá hacerlo cualquier otro titular de derechos o intereses legítimos sobre la edificación (arrendatario, usufructuario, etc...) en el plazo de un año, en caso de incumplimiento de plazo general, y en el plazo de 6 meses en caso de incumplimiento del plazo específico.
2.- El primer informe de Inspección Técnica de Edificios deberá presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla cuarenta y cinco años (45) años de antigüedad o dentro del plazo específico de 6 meses si el propietario del edificio fuera requerido para ello de forma expresa y motivada por el Instituto Municipal de Rehabilitación.
3.- El informe de Inspección Técnica de Edificios deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido 10 años desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior y entregarse en el Registro de Inspección Técnica de Edificios acompañado de Ficha Técnica debidamente actualizada, conforme a los modelos establecidos.
4.- A los efectos de esta Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción. No obstante, en el caso de obtención de licencia por la ejecución de obras de reforma general que afecten al edificio completo, el plazo de presentación del informe de Inspección Técnica de Edificios, así como el de las sucesivas renovaciones, comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras.
5.- Asimismo, la edad del edificio se acreditará mediante los siguientes documentos: Licencia de Primera ocupación del edificio; en su defecto, licencia de obras y, a falta de ambas, certificado final de obras. En defecto de los documentos anteriores, podrá acreditarse a través de cualquier medio de prueba admisible en derecho, y en particular por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.
Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento podrá colaborar con los interesados facilitándoles los datos y antecedentes de los edificios que obren en sus archivos y registros que se encuentren a disposición de los interesados.
6.- Agotado el plazo correspondiente para presentar el informe de Inspección Técnica de Edificios por parte del propietario, podrá hacerlo cualquier otro titular de derechos o intereses legítimos sobre la edificación (arrendatario, usufructuario, etc...) en el plazo de un año, en caso de incumplimiento de plazo general, y en el plazo de 6 meses en caso de incumplimiento del plazo específico.
ITE Cadiz
LEGISLACIÓN ESENCIAL APLICABLE
- Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Publicada en el BOJA 31 diciembre 2002
Publicada en el BOE 14 enero 2003 - Ordenanza sobre Conservación y Rehabilitación
Publicada en el BOP 3 de marzo de 1999
Publicada modificación BOP 30 agosto 2000
Publicada 2ª modificación BOP 4 junio 2003
EDIFICIOS SUJETOS A INSPECCIÓN TÉCNICA
Los edificios que tengan más de 50 años desde su construcción. Las posteriores inspecciones se realizarán transcurridos 10 años desde la anterior.
OBLIGADOS
Los propietarios.
(En dicho concepto se incluye tanto el propietario o propietarios de una finca como en el caso de una finca en régimen de división horizontal a todos de los propietarios).
¿CÓMO REALIZAR LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS?
- Contratar directamente a un profesional titulado competente.
TÉCNICOS CAPACITADOS PARA REALIZAR LA INSPECCIÓN TÉCNICA
El técnico más capacitado para la realización de su ITE, un arquitecto superiorespecializado en REHABILITACIÓN de viviendas como los que conforman la plantilla
de ARQUISURLAURO
CONTENIDO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA
Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:
- Estado general de la estructura y cimentación.
- Estado general de la fachada del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etc., y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc.
- Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.
- Estado general de la fontanería y la red de saneamiento del edificio.
DOCUMENTO DONDE SE REFLEJA EL RESULTADO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA
El resultado de la Inspección Técnica se refleja en un documento denominado “FICHA ITE”, que deberá ser visado por el Colegio Profesional correspondiente (Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz o Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cádiz y Ceuta).
RESULTADO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA
El resultado de la Inspección técnica se comunicará a la Administración municipal.
Dicho resultado se incluirá en un Registro municipal donde se hará constar si el resultado es favorable o desfavorable.
Si el resultado de la inspección es desfavorable, se remitirá dicha inspección a los servicios municipales competentes, que girarán visita de inspección al edificio y ordenarán la realización de las obras necesarias.
IMPORTE DE LA REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Conforme al Convenio de Colaboración suscrito en enero de 2000 entre este Ayuntamiento, el Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz y el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cádiz y Ceuta, el importe por la realización de la Inspección Técnica de Edificios asciende a:
66,60 EUROS (11.081 ptas) por inicio de trabajos + 100,00 EUROS (16.387 ptas) por cada vivienda, local o dependencia de la finca + 16,00 EUROS (2.662 ptas) por derechos colegiales + 16% I.V.A.
MÍNIMO A COBRAR: 430 EUROS (71.546 ptas)Dicho importe es actualizado anualmente, en base al IPC, por el Colegio de Arquitectos.
El abono del importe de la realización de la Inspección Técnica de Edificios deberá realizarse en el Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz, situado en Plaza de Mina, nº 16, Cádiz.
PROCEDIMIENTO PARA EXIGIR LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS CUANDO HA TRANSCURRIDO EL PLAZO PARA REALIZARLA
Iniciación de expediente para requerir al/los propietario/s la realización de la inspección otorgándole trámite de audiencia por plazo de 10 días hábiles para alegaciones.
Primer requerimiento: Se otorga plazo de 3 meses para realizar la inspección.
Segundo requerimiento: Se otorga un último plazo de 15 días hábiles para realizar la inspección técnica. Se advierte al propietario que de no realizarla se acudirá a la ejecución subsidiaria e imposición de sanciones.
Ejecución subsidiaria de la I.T.E. se realiza por el Ayuntamiento exigiendo al propietario obligado el coste de la inspección.
Ejecución subsidiaria de las obras de seguridad que resulten necesarias.
MULTAS COERCITIVAS HASTA TRES POR I.T.E. (300 €)
MULTAS COERCITIVAS POR NO HACER LAS OBRAS DE SEGURIDAD HASTA DIEZ.
Humedades a través de los muros de sotano
Un muro de sotano ejecutado en hormigón, que fuera de una
sola pieza, sin flejes, debería ser impermeable como una
piscina, sin embargo , a pesar de que la mayoría de los
muros se suelen impermeabilizar, por lo menos con tratamientos
bituminosos, deltadrain, etc. Suelen fallar por las juntas y por
los flejes. Hay dos puntos criticos en las juntas, por un lado
las juntas verticales de hormigonado y por otro las juntas
horizontales de unión entre losa y muro. Para asegurarse
la estanqueidad es conveniente la utilización de bandas expansivas
en la ejecución de las juntas. Por otro lado los flejes en los muros
encofrados a dos caras son elementos metalicos que se dejan
sacrificados en el hormigón y que se cortan sin recubrimiento.
Se suelen oxidar, con el oxido ganan en volumen, agrietan el
hormigón, el agua entra más aumenta la oxidación al interior
y finalmente acaba entrando el agua. La solución pasa por la
aplicación de morteros-resinas impermeabilizantes para que no
aflore el agua al interior.
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