Regulación de las ITEs en el sistema jurídico y las posibles responsabilidades en las que se puede incurrir

Dª Montserrat Pinyol es Abogada en ejercicio en Cataluña y, lógicamente, su experiencia profesional se centra en dicha Comunidad Autónoma, por esa razón las citas legales de este artículo se refieren a normativa catalana. En cualquier caso la estructura y funcionamiento de las ITEs presentan rasgos comunes en todas las Comunidades y municipios de España lo que permite que este Artículo sea válido e interesante para todo el colectivo de Arquitectos independientemente de su residencia. INTRODUCCIÓN: Qué es la ITE? Es el medio que regula la Administración en aras a verificar que los propietarios mantienen los edificios en un correcto estado de mantenimiento y uso efectivo. La única finalidad que tiene es instituir un SISTEMA DE CONTROL PERIODICO. Una ITE tiene 3 fases bien diferenciadas: 1.- La inspección visual que realizará el arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de construcción encargado. Si durante la inspección se detectan deficiencias que comporten riesgo inminente para las personas, se deberá comunicar inmediatamente tanto a la propiedad como al Ayuntamiento para tomar las medidas urgentes oportunas. 2.- La redacción del informe y calificación del estado del edificio por parte del redactor del informe. Según las deficiencias detectadas puede ser necesaria la realización de obras de reparación i una vez realizadas, emitir el CFO. 3.- El certificado de aptitud emitido por la Administración. Respecto su regulación jurídica, las diferentes Comunidad Autónomas han ido adaptando a sus especificidades esta estructura común, por ejemplo, la Comunidad Autónoma de Cataluña en 2010 dictó un Decreto para regular las Inspecciones Técnicas de los Edificios (en fecha 26 de Febrero de 2010 entró en vigor el Decreto 187/2010, de 23 de Noviembre, sobre la Inspección Técnica de los Edificios de Viviendas). No obstante, cabe remarcar, que también es posible que las ordenanzas locales de cada municipio tengan regulaciones más restrictivas, como sucede en el caso del municipio de Manresa, el municipio de Cataluña más madrugador en la imposició de la redacció d’ITE’s (desde 2007). Posteriormente, en el resto de España, mediante publicación en el BOE en fecha 7 de Julio de 2011, se anunciaba la aplicación del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Caber señalar que dicha normativa no tiene ni el mismo contenido que la análoga de Cataluña, dado que es mucho más extensa la catalana, y asimismo, más restrictiva. A modo de ejemplo, en la legislación común se impone la obligatoriedad de las ITEs a todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años. En cambio, en Cataluña, se impone a partir de los 45 años. O incluso en el municipio señalado anteriormente (Manresa), que se impone a partir de los 40 años, ampliando de esta forma el parque inmobiliario que debe pasar el examen. Asimismo, destacar que en la legislación común existe una restricción en la Disposición Adicional Tercera del citado Real Decreto-ley, en la que se dice que solo será aplicable la Inspección en esos municipios donde la población supere los 25.000 habitantes (excluyendo a un gran parte del parqué inmobiliario español) salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblaciones y en aquellos en que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. En el caso de Cataluña, ya que no se establece en normativa estatal, “L’Agència de l’Habitatge de Cataluña” ha establecido una serie de plazos máximos para solicitar el certificado de aptitud correspondiente. Son los siguientes: Edificios anteriores a 1930 --> Hasta el 31/12/2012. Edificios entre 1931 y 1950 --> Hasta el 31/12/2013. Edificios entre 1951 y 1960 --> Hasta el 31/12/2014. Edificios entre 1961 y 1970 --> Hasta el 31/12/2015. Edificios a partir de 1971 --> Hasta el 31 de Diciembre del año en el que el edificio cumpla 45 años de antigüedad. Asimismo, también diferencia la gradualidad de las sanciones, a partir de cómo se encuentre el edificio inspeccionado. a) Muy grave: Cuando se dé una existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectase gravemente la estabilidad del edificio y representen peligro para la seguridad de los inquilinos o transeúntes. En este caso, el informe, que se librará tanto a la Comunidad de Propietarios como al Departamento de Vivienda en cuestión – en Cataluña, “Agència de l’Habitatge”-, especificará las medidas de seguridad a adoptar de inmediato, llegando incluso hasta el desalojo si se pone en riesgo la vida de los inquilinos, así como las deficiencias a reparar y el plazo para ejecutar las mismas. b) Grave: Se sancionará con esta gradualidad cuando existan deficiencias que por su importancia se deben subsanar. El informe, que tan solo deberá ser entregado a la propiedad del edificio, puntualizará esos defectos que se deberán reparar y el plazo para su ejecución. En este caso, una vez finalizadas las obras, con su correspondiente emisión del Certificado Final de Obras, se presentará ante el Departamento de Vivienda correspondiente la solicitud de expedición del certificado de aptitud, en la que se deberá adjuntar informe de la ITE y CFO que acredite su correcta realización de las obras de reparación. c) Leve: Sucederá cuando existan deficiencias producidas por falta de mantenimiento de los propietarios, obligatoriedad impuesta en un sinfín de normativas, tanto a nivel administrativo como civil. Sin embargo, en atención a su poca importancia, no incurrirán en ninguna obligación de reparación, por lo que se emitirá informe favorable. d) Sin deficiencias: Se deberá entregar igualmente al Departamento de Vivienda en cuestión para que tenga constancia de ello. Cuáles son las responsabilidades en las que pueden incurrir los facultativos: 1.- La inspección Técnica y consecuente informe técnico: ¿Qué sucede si se incurre en una FALSEDAD DOCUMENTAL, esto es, se certifica un estado de la edificación que no es el real? Primero de todo, que puede ser responsable de una falta o delito de lesiones o cuestiones más graves, causas de muerte, como sucede en algunos edificios, al caer alguna pieza del edificio al cuerpo del viandante. Anteriormente a la emisión del Informe del ITE, los responsables únicos serian los propietarios, que son quien deben mantener el edificio. No obstante, si posteriormente, en la emisión del informe, el técnico en cuestión certifica un estado del edificio que no es el real, está incurriendo en un delito de falsedad y también podría ser responsable de un accidente posterior. En segundo punto, que la emisión de un informe técnico faltando a la verdad es un error que puede incurrir en consecuencias PENALES. Art. 397 CP: “El facultativo que librare certificado falso será castigado con la pena de multa de tres a doce meses”. Si quien faltare a la verdad fuese un funcionario o una autoridad, se incurriría en una falsedad en documento público, asimilable al tipo delictivo previsto en el artículo 390 CP, pudiendo incurrir en penas de prisión de 3 a 6 años, multa de 6 a 24 meses y inhabilitación especial por tiempo de 2 a 6 años. *Existe jurisprudencia contrastada del Tribunal Supremo relacionada con facultativos del mundo médico que emiten certificados médicos faltando a la verdad o sin haber presenciado el cuerpo del paciente o fallecido (certificado médico de defunción). 2.- El proyecto y la dirección de las obras de reparación que se deban realizar para subsanar las deficiencias, emitiendo el correspondiente Certificado Final de Obra, necesario para obtener el Certificado de Aptitud del Edificio. Se incurrirá en todas las responsabilidades contenidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (artículos 17 y siguientes), única legislación aplicable. 3.- El proyecto y dirección de las intervenciones de mejora y rehabilitación de todos los edificios (reparaciones estructurales, reparaciones o mejoras de las instalaciones, mejora de las condiciones de accesibilidad y habitabilidad, mejora de la eficiencia energética del edificio, etcétera). Del mismo modo, se incurrirá en todas las responsabilidades contenidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (Artículos 17 y siguientes), única legislación aplicable. 4.- Redacción y seguimiento de la planificación de las actuaciones para la conservación y el buen mantenimiento del edificio, incluyéndose los proyectos o documentaciones técnicas requeridas para la Administración. 5.- Redactar el Libro del Edificio, y en particular, el Documento de Especificaciones Técnicas, donde se añadirán las instrucciones de Uso y Mantenimiento y la Hoja de Ruta de Mantenimiento del Edificio. Montserrat Pinyol y Pina Abogada

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