Recomendaciones del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España a los Peritos y Forenses


Propuesta del Consejero de COA Baleares. Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España

El pleno de Consejeros del CSCAE, en la reunión celebrada el 9 de octubre de 2009, ha acordado trasladar a los colegios, como criterio de recomendación para los arquitectos en su actuación como peritos, que en los informes o dictámenes no se haga referencia a las normativas técnicas de titularidad privada no publicadas en los diarios oficiales, carentes, por tanto, del requisito legal de publicidad indispensable para adquirir el carácter de disposiciones reglamentarias de aplicación obligatoria

Jornada Científica sobre la responsabilidad del Arquitecto

http://www.derechodelaedificacion.uma.es/

El dia 20 de Noviembre de 2009 se celebra la jornada científica sobre la responsabilidad
del arquitecto, 10 años después de la entrada en vigor de la LOE.

Asistiremos.

Muro reventado por presión hidrostática



En este caso la falta de un sistema de drenaje
adecuado a provocado la rotura del muro
por la presión hiodrostática producida
por el sistema de riego del jardín que soporta
el muro.

¿ Que son las grietas de retracción ?



Con la idea de que una imagen vale más que mil palabras
colocamos esta foto. Se trata del fondo de una laguna compuesta
por suelos limo-arcillosos que cuando se deseca en Verano.
Al perder el agua, la arcilla se retrae y se cuartea.

Todo el mundo entiende este fenómeno en la naturaleza,
pues igualmente en menor medida este fenómeno se da
en los morteros y hormigones que al perder el agua en el
proceso de fraguado y según condiciones climatológicas y de curación
pueden aparecer grietas de retracción.

La Gerencia Municipal de Urbanismo ha abierto hoy el plazo para solicitar subvenciones a la realización de los informes de la ITE.

Publicado en SUR. 15.07.2009

La Gerencia Municipal de Urbanismo ha abierto hoy el plazo para solicitar subvenciones a la realización de los informes de la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Las ayudas podrán pedirse hasta el próximo 15 de octubre y consisten en el abono de una parte de los honorarios cobrados por los profesionales que realizan la inspección técnica. Según informó el Ayuntamiento, pueden beneficiarse de esta convocatoria tanto los propietarios de edificios que tengan que pasar la ITE este año -los construidos entre 1907 y 1931- como los de aquellos inmuebles que fueron inspeccionados en 2008 en tiempo y forma y que no pidieron la ayuda en el plazo que se abrió al efecto.
El presupuesto para las ayudas es de cien mil euros, de los que la mitad se destinará a los solicitantes de este año y la otra mitad a los que cumplieron con el trámite de la ITE en 2008. Los titulares de varios inmuebles no podrán obtener más de dos subvenciones, que tendrán en todo caso una cuantía máxima de 900 euros. Las ayudas se calcularán en función del nivel de ingresos corregidos de los solicitantes y serán un porcentaje del presupuesto subvencionable.

¿ Hasta dónde puede llegar una humedad incontrolada a afectar a un muro ?



Obsérvese el moho blanco que ha llegado a alcanzar
un volumen tal que ha provocado el desprendimiento
de los rodapies del muro.



Los revestidos se han despegado del ladrillo y pueden
colapsar en cualquier momento.

La reparación pasa por el picado de todos los revestidos,
enlucidos, rodapies, etc. Impedir la entrada
de agua y volver a aplicar los revestidos.

¿ Que pasa cuando un arquitecto renuncia a realizar la dirección de una Obra ?

Cuando un arquitecto renuncia a realizar una dirección de una obra, ha de comunicar al Colegio de Arquitectos el estado en que deja la obra, con los elementos de obra terminados y el porcentaje ejecutado de la misma. De esta forma se delimita su responsabilidad sobre lo ejecutado bajo su dirección, que la sigue manteniendo aunque renuncie, respecto a la responsabilidad que asume el arquitecto que retome la dirección de la obra. El arquitecto que asume la dirección certifica a su vez el estado en que retoma la obra que debe en principio coincidir con el porcentaje certificado por el anteior, de no ser así este último ha de asumir la legalización de las partidas de obras ejecutadas entonces sin dirección facultativa.

Estructuras de madera afectadas por la humedad




En esta caso la infiltración a través de los muros del
patio han llegado a afectar hasta a la moldura decorativa
de escayola provocando su despegue y peligro de
desplome, las carpinterias antiguas de madera
estan hinchadas por la humedad y se ha llegado al
desprendimiento de los revestidos.
La humedad ha distorsinado la estructura de madera
que soporta la galería alrededor del patio provocando
la falte de planeidad que se aprecia en el techo.

Infiltración de agua por fallo de conexión de impermeabilzación y desagüe



La falta de injerencia de la tela en el tubo de desagüe provoca
en este caso las infiltraciones de agua que aparecen en el techo
bajo la terraza que se ha tenido que levantar para detectar
esta causa. La subsanación pasa por el soldado de un trozo
nuevo de tela asfaltica que garantice la correcta injerencia de
la tela en el tubo de desagüe.

¿ Quienes son los agentes responsables en la Edificación ?

En el capítulo tercero de la Ley de Ordenación de la edificación, “agentes de la edificación”, se enumeran y definen quiénes participan en el proceso de edificación y cúales son sus obligaciones y responsabilidades.

PROMOTOR.- Art. 9 L.O.E. Persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

PROYECTISTA.- Art. 10 L.O.E. Agente encargado de redactar el proyecto. Éste queda definido en el art. 4 L.O.E. como el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras de conformidad con la normativa técnica aplicable. El proyectista de una edificación deberá tener la titulación académica habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda en cada caso.

EL CONSTRUCTOR.- Art. 11 L.O.E. Agente que asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras. Debe ejecutar éstas de conformidad con el proyecto, legislación aplicable e instrucciones del director de obra y director de la ejecución de obra.

EL DIRECTOR DE OBRA.- Art. 12 L.O.E. Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico según corresponda, que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto.

EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA. Art. 13 L.O.E. Dirección facultativa, con titulación académica de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico según corresponda, que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN. Art. 14 L.O.E.. Entidad de control de la calidad del proyecto, materiales y ejecución de obra de conformidad con la normativa aplicable. Deben estar capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de pruebas y ensayos de materiales, sistemas e instalaciones de una edificación.

SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS. Art. 15 L.O.E. Fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción que responden sobre el origen, identidad y calidad de los productos entregados para la realización de la obra.

Y COMO NOVEDAD EL USUARIO FINAL APARECE TAMBIÉN COMO AGENTE RESPONSABLE DEL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO SIGUIENDO LAS RECOMENDACIONES EXPUESTAS EN EL " LIBRO DEL EDIFICIO ".

¿ Cuales son los periodos de garantía en las edificaciones ?

Una vez que se entrega la vivienda por parte del promotor al usuario final, los periodos de garantía, según marca la LOE ( Ley Orgánica de la Edificación ) son los siguientes:

1 año. Para defectos de terminaciones y acabados.

3 años. Por los daños materiales causados en el edificio causado por vicios ocultos o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que comprometan la salud, higiene, la normativa medioambiental el ahorro de energía o el nivel de ruidos.

10 años. Para los elementos estructurales que comprometan la estabilidad o seguridad del edificio.

El artículo 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescribirán a los dos años desde que se produzca el daño.
Por tanto, el daño debe producirse durante el plazo de garantía (art. 17 L.O.E.), y después el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer la acción de reclamación que proceda.

¿ No se tiene siempre en cuenta en el cálculo de los muros de contención de terrenos, la presión hidrostática ?



No siempre, cuando se prevé la ejecución de un
sistema de drenaje eficaz la normativa permite
no contemplar la presión hidrostática en las
solicitaciones que ha de resistir el muro, porque
se supone que el sistema de drenaje evitará
la acumulación de agua en el trasdós y por tanto
no es necesario contemplar
este esfuerzo y se simplifica bastante el cálculo.

Lo malo es cuando el sistema de drenaje o no se
ejecuta correctamente o con el tiempo falla
por falta de mantenimiento.

Expedientes de Ruina



Edificio en C/ Madre de Dios del que realizamos el
expediente de ruina.



Grietas con testigos de yeso para estudiar su
evolución.

En este caso a la antiguedad y mal estado de la edificación
se produjo un descalce de un muro maestro por
la excavación de un sotano de una nueva
construcción vecina.

Se terminó el expediente de ruina certificando de que
el edificio a parte de ser una Ruina económica era
una Ruina funcional.



El tiempo nos dió la razón.

Colapso de muro de contención


Espectacular foto de colapso de un muro de contención




La talla del bombero da una idea de la magnitud del muro
colapsado.

El muro colapsó al recrecerse por los particulares el
muro mediante recrecidos no controlados, luego se
produjo el fallo de un vaso de piscina con fugas de agua,
el aumento de la presión hidrostática en un muro recrecido
sin control que ya había agotado bastante sus margenes de seguridad
provocó el expectacular colapso.

Derrumbe de vivienda por colapso estructural



En este caso, una obra vecina provocó el descalce de la cimentación
al realizar una excavación en sotano de corrido sin bataches, provocando
el derrumbe de las primeras crujias de la vivienda.

¿ Que son las eflorescencias ?




Las eflorescencias son depósitos de sulfatos o carbonatos alcalinos que aparecen en la superficie de los muros, formando manchas blanquecinas y espumosas. Es debido al contenido de sales existentes en el elemento o en el mortero empleado, que al diluirse las sales en el agua queda en la superficie del elemento. O sea denota la salida y el paso de agua por el muro desde el interior al exterior arrastrando las sales a su paso.

¿ Es habitual la existencia de fisuras por retracción del hormigón?

La retracción es un fenómeno consustancial al hormigón, dándose la retracción de dos tipos y en dos fases, primera la retracción plástica que es la perdida de volumen que sufre el hormigón al pasar del estado plástico al solido y se produce en las primeras horas de vertido del hormigón y luego está la retracción hidráulica que se produce en la fase de endurecimiento del hormigón por la pérdida del agua de amasado. Esta última es la que da lugar a fisuras de retracción al producirse la mencionada perdida de volumen.La primera es más inmediata que sucede entre las dos y las seis horas después del amasado que es la retracción plástica y consiste en la disminución de volumen que experimenta un hormigón al pasar de un estado plástico a sólido. En este proceso el hormigón pierde brillo de la pasta humedecida y se vuelve mate adquiriendo rigidez y luego tenemos la retracción hidráulica que es la disminución de volumen que experimenta el hormigón cuando ha endurecido por perdida de agua de su amasado, esta retracción es la que puede dar lugar a fisuras superficiales en el elemento estructural. Esta retracción es más acusada cuanto menor sea la cuantía de armadura del elemento estructural.

Preguntas habituales sobre la ITE en Málaga

http://www.ayto-malaga.es/urbanismo_nuevo/docs/Preguntas_Habituales_ITE.pdf

El ayuntamiento de Málaga ha sacado este PDF contestando a las preguntas que habitualmente se suelen hacer los ciudadanos sobre la Inspección Técnica de Edificios.

Les dejamos aqui el enlace para su consulta.

Grietas por asientos provocadas por cambio en nivel freático



En este caso, el desvió de un arroyo próximo por unas
obras, provocó un aumento del nivel freático en el
terreno sobre el que se asentaba esta casa, provocando
movimientos en el terreno y la ruina de esta vivienda
que tuvo que ser demolida.

Humedades por condensación



Esta es una típica imagen de humedades por condensación con la aparición de moho en las zonas húmedas, suelen aparecer primero en las zonas menos ventiladas, detras de los muebles, de los cabeceros de las camas, etc.



La aparición del moho hace muy llamativas a este tipo de humedad.


En este caso se debió a que la construcción de una obra ilegal impidió la ventilación cruzada original de la vivienda.
La reparación pasaba por conseguir de nuevo una ventilación óptima y la eliminación del moho mediante la limpieza con lejía y la aplicación de una pintura fungicida para evitar su reaparición.

¿ Se puede demostrar de forma cientifica que una construcción me quita el sol?

Efectivamente se puede proceder a realizar un estudio
de soleamiento.



Conociendo la orientación y la latitud de las construcciones
se puede pasar a analizar de forma cientifica el soleamiento.


Solsticio de Invierno, es cuando los rayos tienen mayor
" horizontalidad ".





Solsticio de Verano, es cuando los rayos del sol adquieren
mayor " verticalidad ".

Grietas por expansión de la armaduras en Elementos de Hormigón armado



Este es un problema que se suele dar en ambientes maritimos,
al corroerse las armaduras estas ganan volumen, con lo que
fisuran el hormigón que no es capaz de soportar estas tensiones
la fisuración del hormigón a su vez conlleva perdida de la
capa protectora y un aceleramiento en el proceso de corrosión
con lo que si no se pone remendio con el tiempo se puede llegar
al colapso de la estructura por perder las armaduras su sección
resistente. Hay que pasivizar la oxidación y reparar el hormigón
con resinas especiales.

¿ Es normal la aparición de coqueras en elementos de hormigón armado ?















Es muy común sobre todo en elementos verticales como
pilares y muros la aparición de coqueras, sobre todo en las
bases de los elementos estructurales por ser dificil llegar a ellas
con el vibro en el momento del hormigonado, previa supervisión
de la dirección de ejecución se reparan mediante la
aplicación de mortero de reparación estructural y no
ha de tener mayores consecuencias.

Ejemplo de colapso estructural















En este caso se trata de una cercha de madera resuelta en
una unión " en pico de pato ", tal como se nombra esta
en la estereotomía de la madera y reforzada la unión
mediante una placa metálica. No obstante la unión no
ha resistido las solicitaciones, la unión se ha hido separando
cada vez más hasta que se ha producido el colapso con el
derrumbe de la cubierta.




















Grietas provocadas por excesiva flecha en el forjado


















Cuando se calculan los forjados sometidos a sus cargas se realiza
dicho calculo para obtener lo que se denominan flechas
admisibles. El forjado flecta de forma natural al verse
sometido a su carga, congarga y sobrecarga lo que hay que procurar
es que la flecha sea mínima y no provoque ni la fisuración de los
revestidos ni la de los tabiques, en este caso la flecha del forjado
ha sido excesiva para el revestido y se han señalado las viguetas
con grietas características paralelas a 70 cms, la distancia
de separación de las viguetas en un unidireccional o de los
nervios en un forjado reticular. La reparación una vez estabilizado
el forjado pasa por el repaso, enmasillado y pintado del techo.

Fugas de Instalaciones






















Otra posible fuente de humedades es la de
pérdidas que puedan sufrir o la instalación de
fontanería o la de saneamiento. Sobre todo en
codos, uniones, etc. puede producirse perdidas.
Es importante realizar pruebas de servicio durante
las obras para evitar estos problemas que
a veces son dificiles de detectar.
La termografía es un grán paso
adelante en la detección de estas fugas, pues
no hay que realizar catas para la detección
de las mismas.









Ejemplo de localización de tuberias mediante
termografia.










Comprobación de una instalación de suelo radiante
mediante termografía.

Estas imagenes han sito tomadas por la empresa lider en la
realización de termografias:

I M Picanyol S.L.
Avda. Ferrocarril 21-23
Sant Vicenç del Horts.
08620. ( Barcelona ).
Telf-fax: 936 56 45 13.

www.impictermografia.com

Córdoba, Jaen y Almeria, todavía sin ITE

La pionera fue Cádiz, que en 1999 la incluyó en las normas de rehabilitación de su casco histórico. Desde mayo del 2000 la tiene vigente. Después le sigue Sevilla, que también dispone de ella desde esa misma fecha, pero ha tenido que introducir algunas modificaciones, por lo que la actual proviene de mayo del 2004. El 27 de febrero del 2002 entró en vigor la de Huelva y, en julio del 2006, la de Granada. Unos meses después, en noviembre del mismo año, lo hizo Málaga.

La de Jaén está bastante avanzada. Precisamente en marzo pasado, la Gerencia de Urbanismo le dio el visto bueno, por lo que está aprobada de forma inicial. Más lenta va la de Almería, que se incluirá en una revisión del Plan General de Ordenación Urbana, en fase de aprobación.

En el resto de España, hay cada vez más ciudades que se van sumando a esta iniciativa que inició Madrid un poco antes que Cádiz con una ordenanza que en aquel momento se consideraba más avanzada incluso que la que aplicaba Barcelona desde 1999, ya que incluía elementos exteriores de los edificios, cimentación, estructura, fontanería y saneamiento. Otras ciudades que la tienen son Valencia (desde octubre del 2000), Toledo (2000) y Zaragoza (desde el 2004). En Córdoba, el Ayuntamiento de Cabra mostró la semana pasada en un pleno su deseo de aprobarla.

Una de las diferencias entre las ordenanzas radica en los años que deben tener los edificios para pasar la revisión y en el periodo de tiempo que ha de transcurrir después para volver a examinarse. Dentro de Andalucía, por ejemplo, en Granada y Cádiz, deben tener más de 50 años para someterse al análisis. En Sevilla, Huelva y Málaga tienen que pasarla mucho antes. En unos casos han de repetirla cada cinco años y en otros, cada diez o cada quince.

Uno de los problemas detectados en algunas ciudades es que la ordenanza no se está cumpliendo del todo. En un reciente balance realizado en Málaga se pone de manifiesto que solo dos edificios de más de 100 años de los 2.671 que hay han pasado la revisión. Y el plazo para el resto se acaba en siete meses, por lo que se tienen que dar prisa.

ITE Granada

1.- El informe de Inspección Técnica de Edificios deberá presentarse en el Registro de Inspección Técnica de Edificios, acompañado de la Ficha Técnica y visado por el Colegio Oficial correspondiente, el cual deberá expresar de manera inequívoca si es favorable ó desfavorable.

2.- El primer informe de Inspección Técnica de Edificios deberá presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla cuarenta y cinco años (45) años de antigüedad o dentro del plazo específico de 6 meses si el propietario del edificio fuera requerido para ello de forma expresa y motivada por el Instituto Municipal de Rehabilitación.

3.- El informe de Inspección Técnica de Edificios deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido 10 años desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior y entregarse en el Registro de Inspección Técnica de Edificios acompañado de Ficha Técnica debidamente actualizada, conforme a los modelos establecidos.

4.- A los efectos de esta Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción. No obstante, en el caso de obtención de licencia por la ejecución de obras de reforma general que afecten al edificio completo, el plazo de presentación del informe de Inspección Técnica de Edificios, así como el de las sucesivas renovaciones, comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras.

5.- Asimismo, la edad del edificio se acreditará mediante los siguientes documentos: Licencia de Primera ocupación del edificio; en su defecto, licencia de obras y, a falta de ambas, certificado final de obras. En defecto de los documentos anteriores, podrá acreditarse a través de cualquier medio de prueba admisible en derecho, y en particular por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento podrá colaborar con los interesados facilitándoles los datos y antecedentes de los edificios que obren en sus archivos y registros que se encuentren a disposición de los interesados.

6.- Agotado el plazo correspondiente para presentar el informe de Inspección Técnica de Edificios por parte del propietario, podrá hacerlo cualquier otro titular de derechos o intereses legítimos sobre la edificación (arrendatario, usufructuario, etc...) en el plazo de un año, en caso de incumplimiento de plazo general, y en el plazo de 6 meses en caso de incumplimiento del plazo específico.

ITE Cadiz

LEGISLACIÓN ESENCIAL APLICABLE

  • Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
    Publicada en el BOJA 31 diciembre 2002
    Publicada en el BOE 14 enero 2003
  • Ordenanza sobre Conservación y Rehabilitación
    Publicada en el BOP 3 de marzo de 1999
    Publicada modificación BOP 30 agosto 2000
    Publicada 2ª modificación BOP 4 junio 2003

EDIFICIOS SUJETOS A INSPECCIÓN TÉCNICA

Los edificios que tengan más de 50 años desde su construcción. Las posteriores inspecciones se realizarán transcurridos 10 años desde la anterior.

OBLIGADOS

Los propietarios.
(En dicho concepto se incluye tanto el propietario o propietarios de una finca como en el caso de una finca en régimen de división horizontal a todos de los propietarios).

¿CÓMO REALIZAR LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS?

  • Contratar directamente a un profesional titulado competente.

TÉCNICOS CAPACITADOS PARA REALIZAR LA INSPECCIÓN TÉCNICA

El técnico más capacitado para la realización de su ITE, un arquitecto superior
especializado en REHABILITACIÓN de viviendas como los que conforman la plantilla
de ARQUISURLAURO

CONTENIDO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA

Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:

  • Estado general de la estructura y cimentación.
  • Estado general de la fachada del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etc., y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc.
  • Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.
  • Estado general de la fontanería y la red de saneamiento del edificio.

DOCUMENTO DONDE SE REFLEJA EL RESULTADO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA

El resultado de la Inspección Técnica se refleja en un documento denominado “FICHA ITE”, que deberá ser visado por el Colegio Profesional correspondiente (Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz o Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cádiz y Ceuta).

RESULTADO DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA

El resultado de la Inspección técnica se comunicará a la Administración municipal.
Dicho resultado se incluirá en un Registro municipal donde se hará constar si el resultado es favorable o desfavorable.

Si el resultado de la inspección es desfavorable, se remitirá dicha inspección a los servicios municipales competentes, que girarán visita de inspección al edificio y ordenarán la realización de las obras necesarias.

IMPORTE DE LA REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

Conforme al Convenio de Colaboración suscrito en enero de 2000 entre este Ayuntamiento, el Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz y el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cádiz y Ceuta, el importe por la realización de la Inspección Técnica de Edificios asciende a:

66,60 EUROS (11.081 ptas) por inicio de trabajos + 100,00 EUROS (16.387 ptas) por cada vivienda, local o dependencia de la finca + 16,00 EUROS (2.662 ptas) por derechos colegiales + 16% I.V.A.

MÍNIMO A COBRAR: 430 EUROS (71.546 ptas)

Dicho importe es actualizado anualmente, en base al IPC, por el Colegio de Arquitectos.

El abono del importe de la realización de la Inspección Técnica de Edificios deberá realizarse en el Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz, situado en Plaza de Mina, nº 16, Cádiz.

PROCEDIMIENTO PARA EXIGIR LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS CUANDO HA TRANSCURRIDO EL PLAZO PARA REALIZARLA

Iniciación de expediente para requerir al/los propietario/s la realización de la inspección otorgándole trámite de audiencia por plazo de 10 días hábiles para alegaciones.

Primer requerimiento: Se otorga plazo de 3 meses para realizar la inspección.

Segundo requerimiento: Se otorga un último plazo de 15 días hábiles para realizar la inspección técnica. Se advierte al propietario que de no realizarla se acudirá a la ejecución subsidiaria e imposición de sanciones.

Ejecución subsidiaria de la I.T.E. se realiza por el Ayuntamiento exigiendo al propietario obligado el coste de la inspección.

Ejecución subsidiaria de las obras de seguridad que resulten necesarias.

MULTAS COERCITIVAS HASTA TRES POR I.T.E. (300 €)

MULTAS COERCITIVAS POR NO HACER LAS OBRAS DE SEGURIDAD HASTA DIEZ.


Humedades a través de los muros de sotano






















Un muro de sotano ejecutado en hormigón, que fuera de una
sola pieza, sin flejes, debería ser impermeable como una
piscina, sin embargo , a pesar de que la mayoría de los
muros se suelen impermeabilizar, por lo menos con tratamientos
bituminosos, deltadrain, etc. Suelen fallar por las juntas y por
los flejes. Hay dos puntos criticos en las juntas, por un lado
las juntas verticales de hormigonado y por otro las juntas
horizontales de unión entre losa y muro. Para asegurarse
la estanqueidad es conveniente la utilización de bandas expansivas
en la ejecución de las juntas. Por otro lado los flejes en los muros
encofrados a dos caras son elementos metalicos que se dejan
sacrificados en el hormigón y que se cortan sin recubrimiento.
Se suelen oxidar, con el oxido ganan en volumen, agrietan el
hormigón, el agua entra más aumenta la oxidación al interior
y finalmente acaba entrando el agua. La solución pasa por la
aplicación de morteros-resinas impermeabilizantes para que no
aflore el agua al interior.

Grietas provocadas por asientos


























Aqui tenemos un ejemplo de grietas provocadas por
asientos, en este caso asientos provocados por fallo
en la contención de una obra próxima que provocó
el movimiento de la calle y de las cimentaciones
vecinas. Donde primero se denotan este tipo de
grieta es en los huecos a la altura de sus dinteles
donde los muros tienen menos resistencia.

ITE Huelva

Los propietarios deberán encargar la inspección técnica a un profesional cualificado, en ejercicio, y colegiado en el correspondiente Colegio Profesional. El profesional más cualificado para realizar
dicha inspección es el arquitecto superior especialista en Rehabilitación como lo es el Arquitecto en plantilla de Arquisurlauro.

Estos profesionales revisarán el edificio (Cubiertas y aleros, fachadas, paredes, Forjados...).

Los técnicos realizarán la inspección al inmueble y redactarán el informe técnico que se compone de FICHA TÉCNICA DEL EDIFICIO, INFORME TÉCNICO y DICTAMEN, en este último, el técnico concluirá sobre el estado de conservación de la edificación y establecerá, si procede, las actuaciones a desarrollar en la edificación para garantizar la seguridad de las personas y la correcta conservación de la construcción.

El ITE en papel, debidamente visada, y formato digital, deberá presentarse en el registro de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Los servicios técnicos de la Gerencia informarán la documentación aportada sobre su inclusión en el registro de ITE favorable o, en el caso de ser desfavorable, el inicio de medidas administrativas pertinentes.

Cuando el informe técnico prescriba actuaciones en la edificación, la propiedad solicitará la licencia de obras acompañada de proyecto técnico que describa las mismas. Una vez finalizadas las obras, el técnico responsable de la inspección hará una nueva visita, y si procede, emitirá el dictamen favorable.

CALENDARIO

Se establece en la Disposición Transitoria Única de la ordenanza y depende de la antigüedad y categoría de la edificación.

  • Edificios catalogados por el planeamiento: deberán presentar el primer ITE con anterioridad a 31 de diciembre de 2003.

  • Edificios que a la entrada en vigor de la Ordenanza tienen una antigüedad superior a los 50 años: con anterioridad al 2 de julio de 2004.

  • Edificios que a la entrada en vigor de la ordenanza tengan entre 10-50 años: con anterioridad a 2 de julio de 2005.

  • Los edificios que a la entada en vigor de la ordenanza tengan menos de 10 años, deberán presentar el primer certificado de inspección dentro del año siguiente a aquel en que cumplan los 15 años.

Una vez realizado el primer ITE deberá renovarse cada cinco años.

Problema muy común en jardineras


















Cuando se realizan jardineras, estas se han de impermeabilizar
y además se ha de prevér la evacuación del agua de riego
y de lluvia por que si no la presión hidrostática puede provocar
la rotura del elemento de contención, en este caso una fábrica.
La solución pasa por el vaciado de las tierras, la ejecución
de un sistema de drenaje y protección y el posterior relleno
de la jardinera.

Solera arriostrante rota




















En este llamativo caso la solera arriostrante no ha sido capaz
de soportar las solicitaciones a las que ha estado sometida y rompe.
Es muy común que las promotoras-constructoras se inclinen por
la ejecución de soleras arriostrantes para la ejecución del arriostramiento
de zapatas o encepados, pues nos ahorramos la ejecución
de vigas de arriostramientos, y esto no es un problema si esta
solera se ejecuta con sección y armado suficiente, no obstante
en esta ocasión se dio otro condicionante, la cimentación se
ejecutó en ladera, ello provocó solicitaciones inesperadas en una solera que
se calculó como si fuera perfectamente horizontal y provocó su rotura.
La reparación pasó por la ejecución de una nueva solera sobre la antigua,
solidarizandola a la primera mediante la aplicación de resina epoxi.
Este aumento de sección y armado hace que la nueva solera si
pueda resistir los esfuerzos que sufre.

ITE Sevilla

Para favorecer el mantenimiento en buen estado de uso y conservación de las viviendas y evitar daños a las personas y bienes por la mala conservación de éstas, el Excmo. Ayuntamiento de Sevilla, obliga a los propietarios de viviendas y locales a pasar una inspección periódica bajo pena de sanción entre 600€ y 6000€ si no se presenta el preceptivo informe de la I.T.E., en la Gerencia Municipal de Urbanismo, en los plazos establecidos para ello.


CALENDARIO DE REALIZACIÓN OBLIGATORIA DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS MÁS PRÓXIMAS:

Edificios construidos entre 1929 y 1954: 6 de Julio de 2009
Edificios construidos entre 1954 y 1979: 6 de Julio de 2011.
Edificios construidos entre 1979 y 1994: 6 de Julio de 2014.

Grietas en falsos techos





















Cuando se ejecuta una junta de dilatación esta ha de llevarse a ejecución
en todos los elementos constructivos, de no hacerlo así nos podemos
encontrar con patologías como esta, la junta de dilatación no se respetó
en los falsos techos de escayola y estos crearon su propia junta mediante
la aparición de las grietas que se ven en la foto, la solución pasa por la
creación de una junta efectiva, el repaso con pasta reparadora de
las grietas y el repintado de los falsos techos.

Grietas en la Playa de una piscina comunitaria

















En este caso la playa de la piscina se ha roto con grietas evidentes
evidentes en las zonas más debiles a la altura de los skimers por el
apoyo de la misma en un relleno inadecuado. La reparación consistió
en la demolición de la playa existente la mejora del firme circundante
y rehacer la playa.

ITE Málaga

La Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de
las Edificaciones, aprobadas por el Excmo. Ayuntamiento
de Málaga(B.O.P. de 27 de ocubre de 2.006) establece
la obligación a los propietarios de construcciones y
edificaciones a realizar una inspección periódica dirigida a
determinar el estado de conservación de las mismas y evitar las
consecuencias que el incumplimiento del deber de conservación
puede originar.

¿QUÉ EDIFICACIONES ESTÁN SUJETAS A
INSPECCIÓN?

Todos los edificios protegidos y/o de más de 20 años
de antigüedad, situados dentro del término municipal de
Málaga, cualquiera que sea su uso o titularidad.

¿A QUIÉN OBLIGA?

A los propietarios, personas físicas o jurídicas. En el caso
de viviendas o locales integrados en Comunidades
de propietarios, la obligación corresponde a la propia
Comunidad


¿CUÁL ES EL PLAZO PARA LA PRESENTACIÓN DE LA
PRIMERA INSPECCIÓN?

Edif. construídos/rehabilitados—F. límite 1º informe ITE

antes de 1907 o edif. catalogados 11-11-2008
entre 1907 y 1931 11-11-2009
entre 1932 y 1956 11-11-2011
entre 1957 y 1981 11-11-2013
entre 1962 y 1996 11-11-2016
1997 y siguientes 31 de diciembre delaño siguiente alque
cumpla 20 años

¿CUÁL ES EL PLAZO PARA PRESENTAR LA 2ª Y
SUCESIVAS INSPECCIONES?

Si el edificio tiene menos de 50 años de antigüedad la
siguiente inspección se presentará a los 15 años. Si la
edad es mayor de 50 años, se presenterá a los 10 años

Humedad en muros




















En este caso estamos viendo una humedad que se ha infiltrado por fachada y cubierta y que a través de la camara aparece a nivel de forjado humedeciendo la base del muro.

Problemas de Humedad por infiltración en Cubierta















Este es una de las patologías más frecuentes que nos
solemos encontrar a la hora de realizar periciales.E
La falta de estanqueidad en cubiertas se puede dar por
multiples motivos. En este caso sobre los techos
de la fotografía se encontraba una terraza plana
transitable cuya impermeabilización se confió a
una tela asfáltica que como se comprobó, levantando la
solería estaba rota y provocaba la infiltración de agua.